距離首批公募REITs上市已滿兩年，而REITs作為一種新興金融產(chǎn)品也受到了各大機構(gòu)的追捧。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，已獲批的28只公募REITs募集資金總額超過924億元。

機構(gòu)投資者持有公募REITs占比高

公募REITs一直以來備受機構(gòu)投資者的關(guān)注。在目前已獲批的28只公募REITs中→，無論是首發(fā)和擴募，券商均積極參與了認(rèn)購行動。

近期，首批公募REITs成功擴募上市。據(jù)上市交易公告書顯示????，中金普洛斯REIT本次擴募發(fā)售募集資金總額約為18.53億元（不含募集期利息），擴募發(fā)售基金份額共計4.38億份??，有效認(rèn)購戶數(shù)17戶。其中，券商及其資管子公司等占據(jù)5席，包括渤海匯金、華金證券、中信證券、國聯(lián)證券等在內(nèi)的認(rèn)購對象合計認(rèn)購1.77億份，占總發(fā)行份額的40.50%????；按4.228元的認(rèn)購價格計算，認(rèn)購金額達(dá)7.50億元??。而其他認(rèn)購對象背后也不乏券商的身影，如招商財富為招商基金全資子公司????，招商證券則持有招商基金45%的股權(quán)。

此外??，博時蛇口產(chǎn)園REIT?????♀?、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT兩只REITs此次擴募發(fā)售的認(rèn)購對象中也出現(xiàn)了中信證券、華泰證券、國泰君安證券、上海證券???、安信證券等多家券商及券商資管產(chǎn)品的身影。

從投資者結(jié)構(gòu)來看?????♂?，公募REITs的機構(gòu)投資者持有占比較高?????♂?。據(jù)中金公司研報統(tǒng)計???????♀?，截至2022年末，機構(gòu)投資者持有比例平均為92.3%。從2022年末各項目流通盤前十大投資機構(gòu)類型來看，券商自營????、資管及保險機構(gòu)占前十大投資機構(gòu)持倉總額的比例較高???????，平均分別為43.8%???♂?、28.8%及16.9%?????♂?。

談及券商等機構(gòu)投資者對公募REITs青睞有加的原因??，RCREIT（REITs研究中心）主任劉洋對《證券日報》記者分析稱：“一方面，投資REITs可助力機構(gòu)投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置。REITs資產(chǎn)與其他金融資產(chǎn)相關(guān)性較低???????，有助于機構(gòu)投資者實現(xiàn)資產(chǎn)的多元化、分散化配置。且基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)及不動產(chǎn)具有較高的準(zhǔn)入門檻?????????，REITs為機構(gòu)投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)市場投資提供了便利渠道，有效助力其投資組合前沿向外延伸；另一方面，投資REITs有助于提升機構(gòu)投資者經(jīng)營穩(wěn)健度，促進(jìn)長期價值投資。”

看好公募REITs后市發(fā)展

不容忽視的是，近期公募REITs市場表現(xiàn)波動較大，今年以來??，已上市的27只公募REITs產(chǎn)品均出現(xiàn)不同程度的下跌。

中信證券認(rèn)為，導(dǎo)致REITs市場深幅調(diào)整的因素主要有三點???：一是參與REITs的機構(gòu)投資者尚不豐富，部分投資者對現(xiàn)金分派波動容忍度太低??；二是宏觀經(jīng)濟對不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的影響相對后周期；三是漸進(jìn)發(fā)展中的REITs市場，作為大類資產(chǎn)而言??????，流動性偏低，市值規(guī)模偏小。

“近期REITs市場波動較大??，主要原因在于我國REITs市場發(fā)展尚處起步階段，市場流通盤較小，對REITs估值定價邏輯尚未成熟，對REITs定價偏差易導(dǎo)致價格異常波動??????。”劉洋認(rèn)為?，此外，機構(gòu)投資者對REITs熟悉度較低??、對其底層資產(chǎn)的認(rèn)識理解尚未非常成熟，機構(gòu)行為及偏好一致性較強??。在當(dāng)前流動性有限的REITs市場??????，受到較為單一結(jié)構(gòu)的機構(gòu)投資者趨同投資行為影響，從而放大了市場波動。

不過業(yè)內(nèi)人士仍對公募REITs的發(fā)展持有信心。中金公司表示，相信市場各方對于現(xiàn)存的一些重點發(fā)展挑戰(zhàn)已有共識???????。這其中包括常態(tài)化發(fā)行機制的效率優(yōu)化、二級市場投資者結(jié)構(gòu)與流動性優(yōu)化????、獨立立法的推進(jìn)、信息披露的進(jìn)一步完善等等????。

中信證券認(rèn)為???????，當(dāng)前REITs市場的估值已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)奈?，尤其是產(chǎn)權(quán)類REITs的預(yù)期現(xiàn)金分派率已經(jīng)明顯高于長端利率和部分藍(lán)籌股票的股息率水平???????。

劉洋表示：“雖然近期的持續(xù)下跌，讓REITs市場的景氣度有所削弱，不過?????♂?，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期的逐步實現(xiàn)和REITs估值定價體系的完善，REITs的中長期配置價值將進(jìn)一步凸顯??。”

對于REITs市場后續(xù)的發(fā)展與期待?????，劉洋建議，一是要推動REITs市場建立市場化的估值定價體系????。完善信息披露機制???????，平衡公募REITs一級市場發(fā)行估值和二級市場估值??，讓各個環(huán)節(jié)的參與者達(dá)到共贏，從而吸引更多投資者參與??；二是機構(gòu)投資者要建立完善REITs投研框架??、提升REITs投研能力；三是持續(xù)加強REITs投資者教育、豐富REITs投資者結(jié)構(gòu)????????，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展?????♂????????。