10月26日，記者從中國證監(jiān)會網(wǎng)站及滬深交易所網(wǎng)站獲悉，首批4單消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目獲得證監(jiān)會和交易所同時受理。

4單項目分別是華夏金茂購物中心REIT??、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT??、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT，資產(chǎn)類型包括購物中心????、社區(qū)商業(yè)等。原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者。

市場人士表示，首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的推出，有望助力擴消費、穩(wěn)增長，將進一步豐富REITs資產(chǎn)類型，為消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域企業(yè)構(gòu)建“投融建管退”良性循環(huán)、促進提質(zhì)增效和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供了廣闊空間，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場長期健康發(fā)展注入新動力。

底層資產(chǎn)運營穩(wěn)定性良好

實際上??，今年3月份??，消費基礎(chǔ)設(shè)施已納入公募REITs試點范圍??。3月24日，證監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》和國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》同時提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件?????♀?、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。

10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎(chǔ)設(shè)施?。

從底層資產(chǎn)來看，首批受理的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目底層資產(chǎn)較優(yōu)質(zhì)，運營穩(wěn)定性良好，經(jīng)營業(yè)績具備較強的增長潛力????。華夏華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬象城????，華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)是長沙金茂覽秀城??，中金印力消費REIT資產(chǎn)入池范圍為杭州西溪印象城??，嘉實物美消費REIT底層資產(chǎn)為北京物美商業(yè)集團股份有限公司位于北京市中心城區(qū)的消費基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括四個項目，主要經(jīng)營物美????、麥德龍等品牌超市??，以及餐飲??、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)。

談及消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs與已上市REITs資產(chǎn)的區(qū)別，中信證券首席經(jīng)濟學家明明對《證券日報》記者表示????，消費基礎(chǔ)設(shè)施主要包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等，其與存量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（研發(fā)辦公類和廠房類）、倉儲物流????????、保障房等存量產(chǎn)權(quán)REITs所覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型相比????????，在底層資產(chǎn)經(jīng)營模式上就存在較大差異，比如消費基礎(chǔ)設(shè)施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多種選擇??。此外，區(qū)位、運營管理能力對于消費基礎(chǔ)設(shè)施的影響也相對較大???????。

廣發(fā)證券首席地產(chǎn)分析師郭鎮(zhèn)對《證券日報》記者表示，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)主要是商場、購物中心????、百貨等，屬于ToC（面向消費者）的運營類資產(chǎn)???♀?，收入業(yè)績表現(xiàn)受到經(jīng)濟波動的影響較小??。

談及首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs對投資者的吸引力????，郭鎮(zhèn)表示?????，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs豐富了REITs資產(chǎn)類型????????????♀?，原始權(quán)益人持有城市核心區(qū)位的不動產(chǎn)，對投資人吸引力較強。

市場規(guī)模有望達千億元

今年以來??????，包括華潤置地、百聯(lián)股份、天虹股份、萬科等多家公司表達出申報消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs意向。中金公司有關(guān)專家表示?????♀?，我國消費基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)豐富、參與主體多元、市場化程度高，未來消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望打開千億元級的市場空間??。

事實上，在成熟的REITs市場中，購物中心等消費屬性資產(chǎn)已具備相當規(guī)模???????。嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍對記者表示，截至2023年9月份，美國零售業(yè)REITs市值占比達14%?????♀?、新加坡零售業(yè)REITs市值占比達10%??、而香港零售業(yè)REITs市值占比高達76%??。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部表示???????，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大????，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體????。消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可盤活優(yōu)質(zhì)的消費類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)?????♀?，讓公募服務(wù)實體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分發(fā)揮?????♀?。更重要的是，消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。

推動REITs市場高質(zhì)量擴容

據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至10月26日，目前上市REITs共29只，合計發(fā)行規(guī)模954.52億元，如果加上擴募規(guī)模，REITs募資已經(jīng)超過千億元。

隨著首批消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的受理，市場人士認為??，預(yù)計未來公募REITs市場規(guī)模將會持續(xù)擴容。產(chǎn)品規(guī)模和種類的豐富有利于吸引資金參與公募REITs投資，促進投資策略更加多元化、市場流動性不斷提升，REITs產(chǎn)品的長期投資價值將會得到廣大投資者的進一步認可。

明明表示????，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs未來的發(fā)行上市有望推動市場持續(xù)擴容增類，形成更多可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或有助于承接后續(xù)逐步進入的增量資金????。對于原始權(quán)益人而言，有助于打通“投融管退”資金閉環(huán)，進而促進后續(xù)有效投資；對于投資者來說??，新類型REITs提供了更豐富的投資選擇????。

上交所相關(guān)負責人表示，后續(xù)???♀?，上交所將積極支持消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的審核發(fā)行??，持續(xù)推進公募REITs審核流程及市場生態(tài)體系建設(shè)日漸完善。

深交所相關(guān)負責人表示，接下來，深交所將有序開展首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs審核、發(fā)行等工作，推動項目平穩(wěn)落地，進一步完善制度建設(shè)???????，加大市場培育力度，強化投資者教育，持續(xù)推進REITs常態(tài)化發(fā)行與多層次REITs市場建設(shè)??，更好發(fā)揮REITs盤活存量、擴大有效投資的積極作用，不斷提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力???????。