麗水市地下空間開發(fā)利用PPP項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）是浙江省麗水市政府首批推出的PPP重點(diǎn)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目由麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施PPP模式，并由彩神ll有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“彩神ll公司”）具體擔(dān)任PPP咨詢顧問???????。項(xiàng)目自2015年3月開始啟動(dòng)??，在麗水市政府有關(guān)部門的聯(lián)合協(xié)作下，借助彩神ll的專業(yè)服務(wù)并歷經(jīng)諸多創(chuàng)新嘗試后，最終確定浙江省基礎(chǔ)建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司為中標(biāo)社會(huì)資本????。本項(xiàng)目的成功運(yùn)作為浙江省乃至全國范圍內(nèi)采用PPP模式推進(jìn)城市地下空間開發(fā)??、化解公共停車設(shè)施建設(shè)乃至公共服務(wù)產(chǎn)品供給融資難題提供寶貴的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)??。

2014年底以來，國家就推進(jìn)PPP出臺(tái)一系列政策文件?????♂?。與此同時(shí)??，浙江省人民政府、麗水市人民政府也相繼出臺(tái)了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式的指導(dǎo)意見》（浙政辦發(fā)〔2015〕9號(hào)）及《關(guān)于促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入公共設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的實(shí)施意見（試行）》（麗政發(fā)〔2015〕4號(hào)）等政策文件，以推動(dòng)轄內(nèi)PPP模式在城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展。在此背景下，根據(jù)麗水市政府規(guī)劃部署??????????????，由麗水市發(fā)改委牽頭、麗水市各相關(guān)部門協(xié)助、麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織實(shí)施本項(xiàng)目，旨在增加城市公共停車設(shè)施的供給??，改善城市停車難、行車難的現(xiàn)狀，提高城市運(yùn)營管理水平，同時(shí)創(chuàng)新公共服務(wù)項(xiàng)目投融資機(jī)制，緩解當(dāng)期財(cái)政支出壓力??。經(jīng)過較長時(shí)間的籌備??，本項(xiàng)目自2015年3月正式開始啟動(dòng)????，并引入彩神ll公司作為專業(yè)中介機(jī)構(gòu)協(xié)助完成???♀?。

一、項(xiàng)目識(shí)別階段

2015年初本項(xiàng)目被納入麗水市PPP項(xiàng)目庫后，麗水市人民政府授權(quán)麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌項(xiàng)目的實(shí)施?????♀?。為保證項(xiàng)目執(zhí)行質(zhì)量，麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聘請(qǐng)彩神ll為本項(xiàng)目的PPP咨詢顧問。

項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)與項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)就本項(xiàng)目信息及相關(guān)需求展開多次討論，在完成對(duì)項(xiàng)目的深入了解后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)開展對(duì)項(xiàng)目初步的物有所值評(píng)估和財(cái)政承受能力論證??，為下一步工作的順利開展奠定了基礎(chǔ)。

二、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段

在本項(xiàng)目通過物有所值評(píng)估及財(cái)政承受能力論證后，彩神ll即開始項(xiàng)目實(shí)施方案的編制工作。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況????，參照同類項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)*??，編制完成初步的實(shí)施方案。隨后??，方案上報(bào)由麗水市發(fā)改委牽頭?????♀?，麗水市財(cái)政局、審計(jì)局、國土局、建設(shè)（規(guī)劃）局會(huì)同相關(guān)行業(yè)主管部門及其他關(guān)聯(lián)單位或?qū)＜页闪⒌?ldquo;5+X”PPP項(xiàng)目聯(lián)合審查小組開會(huì)審議。鑒于本項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜????，涉及主體權(quán)益較多??，對(duì)于項(xiàng)目具體的運(yùn)作方式、回報(bào)機(jī)制等各方也有不同的意見??。經(jīng)過三輪的聯(lián)合審查小組會(huì)議，并經(jīng)市政府審批??，最終確定了本項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)、回報(bào)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分配、監(jiān)管架構(gòu)???????、采購方式等核心問題，并定稿項(xiàng)目實(shí)施方案????????。

三??、項(xiàng)目采購階段

在項(xiàng)目實(shí)施方案通過麗水市政府審批后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)著手編制PPP項(xiàng)目協(xié)議及采購文件?。由于本項(xiàng)目涉及項(xiàng)目用地出讓?????????，與PPP社會(huì)資本采購程序相對(duì)獨(dú)立??????，故根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施方案的設(shè)計(jì)，由麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局與麗水市國土資源局聯(lián)合通過土地掛牌形式確定中標(biāo)投資人????，完成PPP社會(huì)資本的采購。在完成PPP項(xiàng)目協(xié)議編制的同時(shí)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主動(dòng)與麗水市國土資源局對(duì)接，協(xié)助其完成土地掛牌文件的編制工作。

2015年10月17日????，麗水市國土資源局正式發(fā)布該項(xiàng)目土地掛牌公告，同時(shí)彩神ll在浙江省政府采購網(wǎng)同步公告本項(xiàng)目PPP采購信息????。公告期間，共有3家社會(huì)資本表示意向。11月17日，項(xiàng)目正式組織掛牌，并最終由浙江省基礎(chǔ)建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司成功摘牌。11月26日?????♂?，浙江省基礎(chǔ)建設(shè)投資集團(tuán)股份有限公司作為最后中標(biāo)人，與麗水市城鄉(xiāng)和住房建設(shè)局就麗水市地下空間開發(fā)利用PPP項(xiàng)目協(xié)議的部分可變條款進(jìn)行談判，并最終達(dá)成簽約意向。本項(xiàng)目建設(shè)用地掛牌結(jié)果公示期滿后，雙方將擇日完成PPP項(xiàng)目協(xié)議簽約儀式。至此，麗水市地下空間開發(fā)利用項(xiàng)目PPP招商基本順利完成??。本項(xiàng)目也成功入選浙江省第二批PPP示范項(xiàng)目。

一??、借力PPP模式????，拓展城市地下空間資源

伴隨著43號(hào)文出臺(tái)，傳統(tǒng)的地方政府融資渠道遇阻????，政府提供公共服務(wù)產(chǎn)品能力與社會(huì)需求差距加大，同時(shí)，有限的城市空間也限制了公共設(shè)施供給的增速。為化解上述問題?，麗水市政府決定借力PPP模式??，借助社會(huì)資本的優(yōu)勢(shì)開發(fā)拓展城市地下空間，增加公共停車設(shè)施的供給，促進(jìn)公共停車設(shè)施投資的多元化以及經(jīng)營的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化，化解地方政府公共服務(wù)設(shè)施的融資困境??。

8月??，國家發(fā)改委等七部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》?????♂???，意見明確以停車產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)資本積極性，鼓勵(lì)采用PPP模式來建設(shè)停車樓、地下停車場(chǎng)、機(jī)械立體停車庫等集約化停車設(shè)施。本項(xiàng)目的立意與本意見完全吻合??，更進(jìn)一步調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本的參與本項(xiàng)目的熱情。

二????、量身定制，針對(duì)性選用DBFO方式運(yùn)作

鑒于本項(xiàng)目前期工作只完成了規(guī)劃設(shè)計(jì)，確定了主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為了充分發(fā)揮社會(huì)資本的專業(yè)優(yōu)勢(shì)??，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為本項(xiàng)目選定DBFO（即設(shè)計(jì)-建設(shè)-融資-運(yùn)營）模式來具體運(yùn)作???。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施方案，中標(biāo)社會(huì)資本須在滿足各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)??、投資、建設(shè)及運(yùn)營??。

三、捆綁開發(fā)，發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求??，項(xiàng)目擬新建停車位不少于1448個(gè)，包括機(jī)械立體停車庫車位不少于270個(gè)，地下停車位不少于1150個(gè)，地面停車位不少于28個(gè)。項(xiàng)目總用地面積約4.6萬平方米，其中地上建筑面積需控制在8400-9500平方米，地下建筑面積控制在35450-39815平方米。項(xiàng)目總投資額約2.8億元。

本項(xiàng)目中擬開發(fā)的六個(gè)地下空間相對(duì)規(guī)模均不大?，若單獨(dú)招商則較難吸引實(shí)力較強(qiáng)的社會(huì)資本，從而無法實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的投資建設(shè)及運(yùn)營管理。因此?????♀?，為增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，本項(xiàng)目將六個(gè)地下空間開發(fā)進(jìn)行捆綁運(yùn)作，以期引入實(shí)力雄厚?????、具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)社會(huì)資本。

四、優(yōu)化績效，公益性與經(jīng)營性結(jié)合

本項(xiàng)目允許項(xiàng)目公司在按約定要求提供公共停車服務(wù)的同時(shí)配建部分商業(yè)面積???，將項(xiàng)目的公益性與經(jīng)營性相結(jié)合?????♀?，提高項(xiàng)目的吸引力。麗水市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局代表麗水市政府授予項(xiàng)目公司22年的特許經(jīng)營權(quán)包括六個(gè)公共停車場(chǎng)的建設(shè)、運(yùn)營與移交，運(yùn)營期內(nèi)的公共停車服務(wù)收入歸屬項(xiàng)目公司，運(yùn)營期滿運(yùn)營權(quán)移交還政府方。同時(shí)，項(xiàng)目配套商業(yè)所有權(quán)歸屬項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司可通過租售獲取收益?????♂?。

為優(yōu)化本項(xiàng)目的績效導(dǎo)向，明確了公共停車服務(wù)的收費(fèi)收入和配套商業(yè)的租售收入部分均由社會(huì)公眾決定??，政府給予確定的可行性缺口補(bǔ)助，項(xiàng)目實(shí)際收益率風(fēng)險(xiǎn)由社會(huì)資本自行承擔(dān)。

五、創(chuàng)新采購????，土地出讓與PPP社會(huì)資本采購結(jié)合

由于本項(xiàng)目中涉及商業(yè)運(yùn)營??，項(xiàng)目用地?zé)o法通過劃撥方式交付使用??????，而只能通過招拍掛的形式出讓。但在現(xiàn)行法律框架下，土地招拍掛的程序與PPP社會(huì)資本的采購程序是相對(duì)獨(dú)立的????，若分別執(zhí)行土地招拍掛程序和PPP社會(huì)資本的采購程序???????，則可能面臨通過土地招拍掛程序獲得本項(xiàng)目用地使用權(quán)的投資人與通過PPP采購流程選定的投資人不是同一個(gè)，導(dǎo)致項(xiàng)目無法執(zhí)行。

為解決這一矛盾，本項(xiàng)目創(chuàng)新地將土地出讓與PPP社會(huì)資本的采購相結(jié)合，即通過一次土地掛牌程序出讓全部項(xiàng)目用地??，同時(shí)將PPP項(xiàng)目協(xié)議作為掛牌文件的附件??，協(xié)議明確核心條款不接受談判?????♀?????，參與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目用地的投資人即視為接受PPP協(xié)議主體條款。相應(yīng)地，項(xiàng)目的土地出讓合同作為PPP項(xiàng)目協(xié)議的生效前提，土地出讓合同提前終止????，PPP項(xiàng)目協(xié)議也即提前終止。

一????、勇于創(chuàng)新???♂?，積極探索PPP新思路

自2014年下半年開始?????♀?，PPP相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，PPP作為新的投融資模式火速成為地方政府的“新寵”?????♂?，多省市推出PPP示范項(xiàng)目庫?????，舉辦各類PPP項(xiàng)目推介會(huì)。但具體到每個(gè)PPP項(xiàng)目，現(xiàn)有的法律、規(guī)章??、制度并不能涵蓋執(zhí)行過程中的各個(gè)方面??，很多時(shí)候甚至不能很好的相互銜接，這給政府、社會(huì)資本及PPP咨詢機(jī)構(gòu)出了不小的難題?。如何確保PPP項(xiàng)目合法、合規(guī)的同時(shí)解決操作過程中的矛盾問題???♀?，創(chuàng)新不可避免?????。這需要各參與方積極思考、勇于創(chuàng)新?????????，不拘泥于程序，在現(xiàn)有法律框架范圍內(nèi)探索新的操作思路???????????。

二??、充分論證，推動(dòng)PPP謹(jǐn)慎前行

與政府迅速推出PPP項(xiàng)目不同，各項(xiàng)目在具體執(zhí)行過程中則相對(duì)比較謹(jǐn)慎??。本項(xiàng)目從實(shí)施方案編制開始到土地掛牌程序完成及投資人確定共經(jīng)歷約八個(gè)月的時(shí)間，這直觀印證了政府方在推進(jìn)每個(gè)PPP項(xiàng)目落地過程中的謹(jǐn)慎態(tài)度，并不不急于求成??。每一次創(chuàng)新的提出，政府方均會(huì)反復(fù)論證其可行性與合規(guī)性，社會(huì)資本也會(huì)充分測(cè)算、衡量項(xiàng)目的收益性和風(fēng)險(xiǎn)性?。而作為第三方的中介機(jī)構(gòu)，彩神ll則綜合各方訴求，促使項(xiàng)目執(zhí)行更加科學(xué)、合理。

三、專業(yè)咨詢，體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)價(jià)值

在項(xiàng)目實(shí)際操作過程中?????♀?，由于項(xiàng)目涉及較多主體方????，交易結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜??，項(xiàng)目溝通討論的工作量非常大，對(duì)于項(xiàng)目是否有必要采用不同的運(yùn)作方式、財(cái)政補(bǔ)貼的年限及補(bǔ)貼方式、社會(huì)資本的采購方式等問題???♂?，不同職能部門有不同的意見，咨詢工作常常會(huì)陷入困境??。此時(shí)???，清晰的操作思路及全局的協(xié)調(diào)能力顯得十分重要???????，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要充分發(fā)揮專業(yè)作用??，從專業(yè)咨詢的角度提供專業(yè)意見以化解分歧，引導(dǎo)各主體達(dá)成一致，從而確保項(xiàng)目成功推進(jìn)?。

隨著PPP模式在各地區(qū)的推進(jìn)?????♀?，2015年初麗水市成立麗水市政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目聯(lián)合審查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，并確定了首批15個(gè)PPP重點(diǎn)項(xiàng)目，其中包括麗水市地下空間開發(fā)利用項(xiàng)目。本項(xiàng)目擬通過引入社會(huì)資本，拓展城市地下空間開發(fā)利用程度，增加城市公共停車服務(wù)供給??，提高項(xiàng)目運(yùn)營管理效率，同時(shí)激活民間資本投資活力，創(chuàng)新公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資體制，緩解政府短期財(cái)政壓力。歷時(shí)近八個(gè)月時(shí)間，本項(xiàng)目完成社會(huì)資本采購?????♀?，并確定最終投資人????????。項(xiàng)目在實(shí)際操作過程中歷經(jīng)諸多創(chuàng)新，為同類地下空間開發(fā)項(xiàng)目采用PPP模式運(yùn)作積累了一定的經(jīng)驗(yàn)??。同時(shí)?，本項(xiàng)目被納入浙江省第二批PPP示范項(xiàng)目。

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