非常感謝北京國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院和彩神ll公司???♀?。我對(duì)于園區(qū)和片區(qū)的理解主要有以下三點(diǎn)。

第一，片區(qū)需要深化產(chǎn)業(yè)???，能夠提供持續(xù)有效的動(dòng)力?，對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生效益。第二，園區(qū)和片區(qū)不能簡(jiǎn)單的從空間尺度上去分別和分類，在國(guó)家空間程度這一層面開發(fā)區(qū)有相關(guān)的定義????。園區(qū)和片區(qū)也不一定要割裂開來????，而是要用新的研究框架來理解園區(qū)和片區(qū)在PPP的實(shí)踐????。例如蘇州工業(yè)園，就是園區(qū)里面有片區(qū)，你中有我???♂?，我中有你。第三，PPP在片區(qū)也是一個(gè)時(shí)代命題??，包括一帶一路的政策，走出去實(shí)際上首先是一種園區(qū)走出去，或者是一種產(chǎn)業(yè)載體的走出去??。如華夏到印度，毅德去泰國(guó)?????♀?，包括萬達(dá)等等，走出去帶領(lǐng)了一批實(shí)體企業(yè)???????，通過園區(qū)這個(gè)載體，進(jìn)入到區(qū)域和片區(qū)的開發(fā)??↖?。

剛才談了一下對(duì)園區(qū)和片區(qū)的理解。接下來我想跟大家分享的主題是產(chǎn)業(yè)園區(qū)從傳統(tǒng)模式到PPP的演變，這個(gè)分享來自于我們前一階段對(duì)整個(gè)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展進(jìn)行的一些總結(jié)和研究??。2014年以后，國(guó)家在不斷的推PPP的建設(shè)???????，在這樣一個(gè)PPP的大潮之下，我們看到了園區(qū)未來發(fā)展的新出路，我們也做了一些研究，今天我們把一些研究成果和結(jié)論分享給大家。

1 中國(guó)已迎來PPP的時(shí)代

大家知道，中國(guó)已經(jīng)迎來了一個(gè)PPP的時(shí)代，這時(shí)代對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)新的風(fēng)口??，園區(qū)PPP，無疑是PPP這座皇冠上最璀璨的那顆明珠。無論就其復(fù)雜性還是系統(tǒng)性而言，園區(qū)PPP均冠絕其間；既有基礎(chǔ)設(shè)施PPP的共性，也有自身豐富而不可比擬的特性。真正的園區(qū)PPP??，應(yīng)該是通過策劃和重新組合出來的一種PPP模式，而不是如既往的水務(wù)、環(huán)保???♂?????、道路等領(lǐng)域按照既有套路簡(jiǎn)單操作的命題作文。

2 中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有哪幾種模式？

首先我們看到的傳統(tǒng)模式有這么幾個(gè)：第一種模式是傳統(tǒng)政府操控的模式???????????，它的特點(diǎn)主要是政企一體，一套班子、兩塊牌子????，管委會(huì)直屬的運(yùn)行?????♂?。比如蘇州高新區(qū)?????????、北京的經(jīng)開區(qū)等等。第二種模式就是新加坡的裕廊模式，特點(diǎn)是政企分開?????♂?，以國(guó)有平臺(tái)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理??，相對(duì)的市場(chǎng)化運(yùn)作??。有些案例就是我們?cè)缒觊_發(fā)區(qū)的一些標(biāo)桿，如蛇口工業(yè)區(qū)，蘇州工業(yè)園????。第三種就是二級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，它的特點(diǎn)是完全市場(chǎng)化操作，土地由企業(yè)完全控制??，這個(gè)領(lǐng)域也不乏產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)商。通過這幾年的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將有一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇??。

同時(shí)，我們也看到了一些創(chuàng)新模式。談到產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的PPP?????♀???，大家不可避免的會(huì)談到華夏幸福???????，它其實(shí)是一種由BT、BOT過渡和延伸到的PPP，它的特點(diǎn)是政企合作，民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)，類似特許經(jīng)營(yíng)權(quán)??，更加的市場(chǎng)化操作。還有PPP模式，現(xiàn)在各個(gè)地方如雨后春筍般的先行先試?????♀????，它的特點(diǎn)是契約式合作、捆綁運(yùn)營(yíng)?????♀?、收益共享??，如中興、汕頭??、濱海區(qū)域等等??。

3 產(chǎn)業(yè)園區(qū)為什么要用PPP模式？

首先我們一直在強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最適合以PPP模式來運(yùn)作的。主要有以下幾個(gè)原因??：第一?，產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身具有很強(qiáng)的社會(huì)公益和公共產(chǎn)品的服務(wù)屬性??。第二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體的投資規(guī)模大???♀?、運(yùn)作周期長(zhǎng)，總體的利潤(rùn)水平不高。第三，過往的政府重資產(chǎn)、大投入、高優(yōu)惠、行政化的運(yùn)營(yíng)效果，逐漸進(jìn)入瓶頸期??，亟需市場(chǎng)化高效率的社會(huì)力量介入。這種關(guān)系的框架之下???????????，政府和企業(yè)，往往是一種博弈關(guān)系，政府需要最大化PPP解決稅收??、就業(yè)的問題??，見效越快越好??，持續(xù)越長(zhǎng)越好。企業(yè)期望最大化的收益????。如果解決得當(dāng)????，在合適的激勵(lì)機(jī)制下雙方的利益訴求是一致的?????????♂?，但是很多政府急于求成、求全責(zé)備。

4 園區(qū)PPP自身的整體運(yùn)營(yíng)能力如何？

我們通過幾年的歸納和整理，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的市場(chǎng)上??，在行業(yè)里面有一些運(yùn)作比較好的園區(qū)PPP項(xiàng)目??，它的運(yùn)作模式是可以歸納成幾個(gè)階段：首先??，投資人或投資人組建的聯(lián)合體，參與到整個(gè)政府、包括區(qū)域合作伙伴招投標(biāo)的過程???♀?；其次，在中標(biāo)以后政府委托代表機(jī)構(gòu)，包括政府的園區(qū)平臺(tái)，或者開發(fā)區(qū)的某個(gè)公司，取得政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)以后??，根據(jù)當(dāng)?shù)卣w產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位??，實(shí)施區(qū)域整體策劃?????♂?、規(guī)劃????????、設(shè)計(jì)，并成立相應(yīng)的開發(fā)主體??，以及相應(yīng)的項(xiàng)目子公司???????；然后針對(duì)各具體的開發(fā)內(nèi)容實(shí)施投資開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)，打造一個(gè)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)????，使區(qū)域內(nèi)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)從無到有，從初級(jí)到成熟，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體價(jià)值的提升，以及區(qū)域地塊和物業(yè)的升值等等。

5 園區(qū)PPP的贏利點(diǎn)在哪里??？

園區(qū)PPP是一個(gè)長(zhǎng)周期的過程，不同于運(yùn)營(yíng)階段，它是一個(gè)短期、中期、長(zhǎng)期相結(jié)合的投資組合??。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，這些贏利點(diǎn)，也可能是影響PPP簽訂時(shí)物有所值評(píng)價(jià)的定量評(píng)估時(shí)的關(guān)鍵因素。不過??，由于園區(qū)并非高速公路????、污水廠這樣傳統(tǒng)可憑經(jīng)驗(yàn)?zāi)M估算的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在土地、產(chǎn)業(yè)??、資本??、人流等眾多不確定函數(shù)的綜合作用下，準(zhǔn)確的定量評(píng)估幾乎很難做到，因此短期來看??，定性的物有所值評(píng)價(jià)更適合于園區(qū)PPP的情況??。

6 園區(qū)PPP的收益率在哪里??？

對(duì)于PPP收益達(dá)成的共識(shí)是“確保盈利，嚴(yán)禁暴利”，一般對(duì)于PPP項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的提法在8%~10%這個(gè)區(qū)間，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這個(gè)收益率對(duì)于基建、一級(jí)開發(fā)屬于可接受范圍，但對(duì)于整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)的PPP收益率是否能夠匹配契合尚無定論??。如果將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一般性收益??、經(jīng)常性收益以及相關(guān)配套物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)收益都算進(jìn)去??????，整體回報(bào)率超過30%???，甚至超過50%都是一種常態(tài)??，但這明顯已經(jīng)接近社會(huì)對(duì)于“暴利”的認(rèn)知????，未來必定會(huì)面臨壓縮的態(tài)勢(shì)??。如果類似的產(chǎn)業(yè)新城?????♀?、產(chǎn)業(yè)園區(qū)收益率連續(xù)3年超出約定或可接受的范圍??????，可能會(huì)進(jìn)行重新調(diào)整??。

7 園區(qū)PPP成功的條件是什么？

我們認(rèn)為好的園區(qū)項(xiàng)目主要取決于兩個(gè)基本條件，第一???????，該項(xiàng)目的可行性和規(guī)模與實(shí)際需求的匹配。如果項(xiàng)目建成以后無法發(fā)揮應(yīng)有的效應(yīng)??，即使政府愿意支付，也會(huì)造成資源的浪費(fèi)?????。第二，要看政府的支付意愿和支付能力，以及相應(yīng)的法律法規(guī)保障。比如討論的濱海新城的項(xiàng)目，汕頭取得了管理權(quán)限???，再加上汕頭市和濠江區(qū)政府都兌現(xiàn)了承諾以兩級(jí)立法保障為濱海新城保駕護(hù)航，這些都對(duì)PPP的實(shí)施有巨大的幫助。

8 政府與社會(huì)資本進(jìn)行PPP模式合作時(shí)應(yīng)該注意哪些要點(diǎn)？

第一，必須建立起長(zhǎng)期共識(shí)共贏的姿態(tài)。在專業(yè)能力方面尊重資本，把這種專業(yè)和尊重寫進(jìn)合同當(dāng)中，給予社會(huì)資本足夠的話語(yǔ)權(quán)保障。第二是機(jī)制和法律的保障，這對(duì)于相對(duì)弱勢(shì)的社會(huì)資本而言也十分重要。第三是建立公平????、合理透明的審核機(jī)制??。社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)方與政府合資成立的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，政府每年年初要從財(cái)政撥款作為預(yù)支來啟動(dòng)，根據(jù)總體的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)進(jìn)行打分和賦權(quán)??。第四是評(píng)估機(jī)制方面需要革新，特別是我們知道很多地方政府在選擇PPP的合作方時(shí)，看重的是資產(chǎn)規(guī)模和資金實(shí)力等，但實(shí)際上PPP應(yīng)該更加看重的是輕資產(chǎn)能力?????♂?。

事實(shí)上，這也是我們園區(qū)中國(guó)一直在探索思考以及親身實(shí)踐的一個(gè)重要目標(biāo)。目前，園區(qū)中國(guó)把園區(qū)PPP主要切割為兩個(gè)層面在研究實(shí)踐，一個(gè)是在一帶一路上進(jìn)行“區(qū)域產(chǎn)城融合運(yùn)營(yíng)（AICO）”的嘗試，一個(gè)是在珠三角地區(qū)進(jìn)行“城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)（CIIO）”的嘗試????，我也希望業(yè)界同仁能夠經(jīng)常切磋交流???，碰撞出更多有益于園區(qū)PPP發(fā)展壯大和可持續(xù)發(fā)展的火花，謝謝大家！

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