穩(wěn)住樓市股市是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中的一項重要任務(wù)??。近期，多項政策陸續(xù)出臺?????????，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了階段性回穩(wěn)。其中《自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號，下稱“《通知》”）以有力手段優(yōu)化土地市場供需關(guān)系，引發(fā)廣泛關(guān)注??。本文將從《通知》的背景、主要內(nèi)容、預(yù)期產(chǎn)生的影響等三個方面展開分析，為相關(guān)從業(yè)者提供參考???????。

一、政策背景

《通知》的發(fā)布，是為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署?????♀?，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量????、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地，進(jìn)一步推動相關(guān)政策落地見效，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。這一政策出臺的背景主要有三：

（一）促進(jìn)市場供需平衡與土地資源優(yōu)化配置???！锻ㄖ返陌l(fā)布首先基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場對供需平衡的迫切需求。當(dāng)前??，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場面臨存量土地規(guī)模過大、供需失衡的問題，這限制了土地資源的有效利用，加劇了市場的不穩(wěn)定性????。通過專項債券資金的投入，政府能夠主動介入市場，減少市場存量土地規(guī)模，改善土地供求關(guān)系，優(yōu)化土地資源配置，提升土地使用效率，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)???????。

（二）增強(qiáng)資金流動性與促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定?！锻ㄖ芬搀w現(xiàn)了增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動性的考量。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期????，企業(yè)和地方政府往往面臨較大的資金壓力。通過專項債券資金收回收購閑置土地?????♀?，一方面可以為企業(yè)釋放資金壓力，使其能夠更專注于現(xiàn)有項目的開發(fā)和運(yùn)營；另一方面可以為地方政府提供穩(wěn)定的資金來源，增強(qiáng)其在土地儲備和市場調(diào)控方面的能力。這種資金流動性的增強(qiáng)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展??，防止市場出現(xiàn)過度波動。

（三）促進(jìn)相關(guān)政策落地，推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展???。該政策的推行也是為了進(jìn)一步促進(jìn)相關(guān)政策的落地見效，進(jìn)而推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展??。近年來，國家出臺了一系列旨在盤活存量閑置土地、優(yōu)化土地資源配置的政策措施??。專項債券資金的投入，使政府能夠更有效地推動這些政策的落地，釋放土地資源的潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。同時，收回收購的土地還可以用于民生領(lǐng)域和實體經(jīng)濟(jì)項目，進(jìn)一步拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。

二、《通知》主要內(nèi)容梳理

（一）實施主體與條件

使用專項債券資金用于收回收購?fù)恋兀瑧?yīng)由納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)具體實施??。專項債券對應(yīng)的土地儲備項目中的儲備地塊???????♂?，必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲備地塊標(biāo)識碼????。符合條件但尚未納入名錄管理的土地儲備機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2024年12月底前在系統(tǒng)“土地儲備機(jī)構(gòu)”模塊中填報單位信息及證明材料，自然資源部將按程序及時審核并動態(tài)更新名錄?????♂?。

（二）收回收購范圍

1.優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地；

2.其他用途的土地，如進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地????；因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地；

3.已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分??。

（三）價格確定與公示

要求土地儲備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價機(jī)構(gòu)對擬收回收購地塊進(jìn)行土地市場價格評估????，并相較企業(yè)土地成本就低確定收地基礎(chǔ)價格。市、縣處置存量閑置土地協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制或土地出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)根據(jù)市場形勢????、合同履約情況等，集體決策確定基礎(chǔ)價格下調(diào)幅度???????，經(jīng)與土地使用權(quán)人協(xié)商一致并經(jīng)公示無異議后?????♂??????♂?，報市????♂?、縣人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。在約定期限內(nèi)未完成收回收購的??，應(yīng)當(dāng)按照上述程序重新確定價格????。

（四）操作流程

市?????♀???、縣自然資源主管部門要依托土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)中的處置存量閑置土地清單?????????，摸清底數(shù)??，并根據(jù)需要向社會發(fā)布收回收購?fù)恋卣骷?；綜合考慮企業(yè)意愿、市場需求??、地塊條件等因素，確定擬收回收購意向地塊和時序安排???????，分批納入土地儲備計劃?????♀?，優(yōu)先申報使用專項債券。

（五）土地供應(yīng)與用途

收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)??。確有需求的???????，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模???♀?，優(yōu)化條件實施供應(yīng)，在落實“五類調(diào)控”的同時?????，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實體經(jīng)濟(jì)項目的，不受上述限制。

三????、《通知》的主要影響

（一）優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展

《通知》推動收回收購閑置土地，旨在集中資源進(jìn)行土地的再開發(fā)和再利用，以提高土地使用效率并避免資源浪費，同時通過嚴(yán)格控制土地再供應(yīng)規(guī)模和條件，有效調(diào)節(jié)市場供應(yīng)?????♀?，避免過度供地引發(fā)的泡沫風(fēng)險????。政策實施后預(yù)期將減少市場存量土地????，改善土地供求關(guān)系，對于緩解土地市場的供需矛盾、穩(wěn)定市場預(yù)期????、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展具有重要作用????♀?。

（二）增強(qiáng)地方政府和企業(yè)的資金流動性

專項債券資金的引入為地方政府提供了穩(wěn)定的資金來源????，增強(qiáng)了其執(zhí)行土地收回工作的能力，加快了土地收回進(jìn)度?????♀????，并促進(jìn)了其他土地儲備與市場調(diào)控政策的順利實施?????。政府通過收回閑置土地并重新規(guī)劃利用?????♀?，能夠獲得土地增值收益??，增加財政收入。對于面臨資金壓力的企業(yè)??，政府的收回收購行動能夠減輕其負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)資源的合理配置和健康發(fā)展。

（三）推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展

收回收購的閑置土地??，經(jīng)過重新規(guī)劃和合理利用??????，將被用于公共設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)等關(guān)鍵領(lǐng)域，彌補(bǔ)公共服務(wù)設(shè)施的不足，改善環(huán)境質(zhì)量?，滿足居民的居住需求8??，同時為實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供空間，促進(jìn)有效投資。從長遠(yuǎn)來看????????????♂?，這些措施將對經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生積極影響??，為經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長提供支撐。

總而言之，《通知》的出臺，是政府積極響應(yīng)市場變化、優(yōu)化土地資源配置??、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。通過專項債券資金的支持和嚴(yán)格的政策執(zhí)行??，政府有望有效解決土地閑置問題，推動經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展??。自政策發(fā)布以來，已有房企上報閑置土地。未來，隨著政策的深入實施和不斷完善，相信該政策將取得更加顯著的成效。