近日，上海????、天津同時發(fā)布房貸新政，提高房貸首付比例?????♂?、實行差別化住房信貸政策。這一輪新的房貸限制又將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢??？

11月28日晚間?????♀?，上海市住建委??、人民銀行上海分行??、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，自2016年11月29日起，首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業(yè)性個人貸款的首付比例????，上調(diào)至不低于35%。對于二套房購買普通自住房的7??，申請商業(yè)貸款的首付比例上調(diào)至50%???♀?；購買非普通自住房的??，首付款比例不低于70%。

同時，上海市住房公積金管理委員會當(dāng)天印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，要求嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化信貸政策??，調(diào)高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%???♀???、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10萬元??，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。此外，借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍??；嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%????，以及對第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

從新政背景來看?，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑?????♂?，但是成交價格還在上漲????。10月份國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示???♀?，上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達(dá)到37.4%????。從同比漲幅來看?????，上海還是處于漲幅靠前的城市??，房價上漲態(tài)勢明顯?????????，調(diào)控壓力仍沒有消除。除此之外，上海房地產(chǎn)市場還存在著庫存規(guī)模不足，供需不平衡的壓力????。而且最近幾周高價房成交比較活躍?????♂?，帶動均價出現(xiàn)波動??，可能導(dǎo)致看漲預(yù)期強烈，影響市場心態(tài)，通過政策加碼可以鞏固調(diào)控效果?????♂?。因此????，上海升級調(diào)控政策是意料之中的事。

從調(diào)控力度上看，與過去相比????????，上海這一輪房貸新政更加嚴(yán)格。首先，政策中規(guī)定???♂?，二套房的認(rèn)定改為在本市已擁有一套住房的、或在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的居民家庭????♀?。這說明上海由過去的“只認(rèn)房不認(rèn)貸”模式轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;認(rèn)房又認(rèn)貸模式”??。其次，對于二套房貸的認(rèn)定是在全國范圍內(nèi)的??，而不僅僅只針對上海本地的購房貸款。居民家庭名下在上海本市無住房，但通過人民銀行征信系統(tǒng)顯示在全國各地有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的；或在本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有1套住房的(無論其是否有住房貸款記錄，無論其住房貸款是否結(jié)清)，均執(zhí)行二套房貸政策。

與其他一線城市相比????，上海這一輪政策比北京和深圳現(xiàn)有政策更緊。北京9月30日房貸新政規(guī)定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%??，購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房???????♀?、兩限房等政策性住房除外)????????。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的???????，首付款比例不低于70%。而深圳“十一”新政規(guī)定對購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的???????，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策;購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，貸款首付款比例不低于50%;購房人家庭名下在本市擁有一套住房的，貸款首付款比例不低于70%。

從首套貸款比例來看，深圳雖然首付比北京低5個百分比，但深圳首套購房認(rèn)房又認(rèn)貸????；上海首付比例與北京持平?????♀?，但認(rèn)房認(rèn)貸方面比北京嚴(yán)格；上海首付比例比深圳高5個百分點?，同樣認(rèn)房認(rèn)貸。因此，上海是三個城市里房貸政策最嚴(yán)格的????。也就是說，一個想要購買第一套住房的消費者，無論其是否有貸款???♀????，他（她）在上海需要支付的貸款比例是最高的??。

從二套住房貸款比例來看，北京和深圳認(rèn)房不認(rèn)貸??，而上海既認(rèn)房又認(rèn)貸，雖然上海二套普通住房的首付比例為50%低于深圳（普通和非普通均為70%），但考慮到上海二套房貸是基于全國征信系統(tǒng)的，也就是在其他城市的房貸也會影響到在上海本市的房屋購置。因此從總體上看??，上海這一輪新政比北京和深圳更緊????。

從政策影響上看?，限貸新政對二套房的認(rèn)定精確鎖定了改善換房群體。相比較而言，這一輪限貸政策對于第一套房屋購置者不會產(chǎn)生較大影響??，假設(shè)某人要首貸購買一套600萬的住房??，那么新政的出臺會讓他額外增加30萬的首付款，這一比例相對上海的高房價而言不算特別大?。而對二套房的新認(rèn)定會對改善性房貸購房產(chǎn)生明顯的沖擊??，據(jù)資料顯示???????，當(dāng)前上海中環(huán)以內(nèi)90%為置換房屋買家，外環(huán)這一比例為60%左右，新政對于這一部分購房起到的抑制作用能夠有效調(diào)節(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需關(guān)系。因此，在此次加碼調(diào)控后，上海房價預(yù)計由十月的微漲轉(zhuǎn)至微跌?????????。

這一輪調(diào)控中，天津同時發(fā)布了新房貸政策來調(diào)節(jié)此前持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價格。而作為高房價代表的北京????、深圳并未參與??。主要原因可能是因為今年“9.30”新政后????????????，北京和深圳的房價上漲趨勢得到不同程度的控制。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月第四周(11月21日-11月27日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交1426套，環(huán)比增加6%?????♀?，成交面積11.74萬平方米????，環(huán)比減少38%。與此同時，上周北京商品住宅成交均價為36620元/平方米而前一周成交均價為49723??，下降了26%??????。不僅如此，“9·30”新政后????，大量二手房售轉(zhuǎn)租????????，房屋租賃交易量上漲而價格持續(xù)下跌??。同樣的，深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示??，在10月份房價下跌一成之后，11月房價出現(xiàn)三周連續(xù)下跌的情況。房價調(diào)控政策預(yù)期效果顯現(xiàn)。

此次新政體現(xiàn)了地方政府對樓市調(diào)控的決心????，總體來看，今年年底到明年春節(jié)前后，上海、天津的房價不會有大幅度變動，上海將會有小幅下跌???♂?，天津保持持續(xù)平穩(wěn)。這一輪上海“認(rèn)房認(rèn)貸”的新舉措是否會帶動北京??、深圳等地進一步加強房地產(chǎn)市場控制值得我們保持關(guān)注?????。