重磅政策“組合拳”下??，房地產(chǎn)行業(yè)或進(jìn)入新周期。

8月31日????，央行????、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；廣州???????♀?、深圳、武漢、廈門(mén)等地官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”；國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱指導(dǎo)意見(jiàn)）??，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生???♂?、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措……房地產(chǎn)相關(guān)重大政策應(yīng)接不暇，其中蘊(yùn)含的機(jī)遇和挑戰(zhàn)引人遐想。

一套“組合拳”??，意在“拼經(jīng)濟(jì)”。眼下，我國(guó)正逐步從兩年疫情的影響中走出，但上半年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)需求和投資水平復(fù)蘇仍不及預(yù)期?????♀?，固定資產(chǎn)投資規(guī)模下降較快???????。在這種情況下中央提出鼓勵(lì)實(shí)施城中村和“平急兩用”設(shè)施建設(shè)的政策，旨在增加居民收入、有效擴(kuò)大消費(fèi)需求，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。城中村改造更是有望帶動(dòng)地產(chǎn)等后續(xù)產(chǎn)業(yè)鏈????，吸引社會(huì)投資??，并在提升投資有效性上顯現(xiàn)成效。

一、超????、特大城市城中村現(xiàn)狀

超特大城市“城中村”按廣義概念是指在超特大城市發(fā)展過(guò)程中???♀?，由于農(nóng)村土地被城市擴(kuò)張所占用????，原有的農(nóng)村居民區(qū)逐漸被城市包圍，形成的一種特殊城市空間現(xiàn)象。這種現(xiàn)象通常表現(xiàn)為城市中的村落或住宅區(qū)??????，其發(fā)展和管理相對(duì)較為落后???????????，居住質(zhì)量普遍較低??????????♀?。

專家表示這一現(xiàn)象主要是農(nóng)村土地集體所有和城市建成區(qū)土地國(guó)有的二元結(jié)構(gòu)體制造成的。在超特大城市中，城中村的存在是城市化進(jìn)程中的必然產(chǎn)物??，也是城市發(fā)展需要面對(duì)和解決的問(wèn)題。

當(dāng)前大城市中的城中村主要有以下特征???????：一是房屋建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋???♀?，房屋質(zhì)量差???????♀?；二是居住環(huán)境惡劣，衛(wèi)生條件差；三是公共服務(wù)缺失?????♀?，居民生活質(zhì)量低下；四是人員流動(dòng)性大，管理難度高。因此，積極實(shí)施人口密集地區(qū)的城中村改造是重大的民生工程，將有助于改善城市居民居住條件?????♂?，幫助破解“大城市病”??，有利于產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化??、城市文明提升，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

二、超??、特大城市城中村改造規(guī)模

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)共有超大城市7個(gè)，分別為上海?????♂?、北京、深圳、重慶??、廣州、成都????、天津。全國(guó)特大城市14個(gè)???????，分別為武漢、東莞、西安????、杭州、佛山、南京????、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、哈爾濱????、鄭州、昆明、大連????。

國(guó)金證券研報(bào)數(shù)據(jù)表示，2020年至2022年全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模分別為1.24萬(wàn)億元、1.36萬(wàn)億元和6559億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源???????：國(guó)金證券研究報(bào)告

一線城市中?????♀?，近日廣州市住建局發(fā)布《廣州市城中村改造條例（征求意見(jiàn)稿）》，將以立法形式規(guī)范城中村改造。2023年廣州計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目??????，預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資983億元，約占2023年城市更新預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資額的49.1%。若按此增速估計(jì)，今年全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模或重回萬(wàn)億元以上。各專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)本輪超特大城市城中村改造每年將帶來(lái)大約7500億元的固定資產(chǎn)投資，約占2022年房地產(chǎn)投資規(guī)模的5.6%。

早在2021年3月，城市更新便寫(xiě)入2021年政府工作報(bào)告和“十四五”規(guī)劃文件之中，進(jìn)一步上升為國(guó)家層面戰(zhàn)略??。在一系統(tǒng)配套政策推動(dòng)下，城市更新已在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展?????，各地在實(shí)操中，也已將“城中村改造”納入城市更新行動(dòng)之一，如北京、廣州???????、上海?、成都等地已出臺(tái)文件明確??。

2021年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱通知）明確了城市更新中的四項(xiàng)底線：一是城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；二是城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比不應(yīng)大于2?????；三是城市更新單元或項(xiàng)目居民就地????、就近安置率不宜低于50%；四是城市住房租金年度漲幅不超過(guò)5%。因此城中村改造較難復(fù)制棚戶區(qū)改造過(guò)程中出現(xiàn)的“大拆大建”。

三、城中村改造帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)

1.保障房等房地產(chǎn)行業(yè)

此次文件提出????，超特大城市城中村改造要堅(jiān)持政府負(fù)主體責(zé)任??，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求??，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。推進(jìn)城中村改造與保障性住房聯(lián)動(dòng)發(fā)展????，有利于形成“住房雙軌制+租購(gòu)并舉”的房地產(chǎn)業(yè)新模式。

住房雙軌制既包含了住房市場(chǎng)體系，又囊括了住房保障體系????。近幾年中央明確要求完善住房保障體系，提出‘租購(gòu)并舉’???????。2021年印發(fā)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》就提出了加快發(fā)展保障性租賃住房、促進(jìn)解決好大城市住房突出問(wèn)題。在政策指導(dǎo)下??，近年來(lái)保障房建設(shè)速度持續(xù)提升。

城中村改造的形式中保障性住房是重要的成分，大部分的城中村有望改造成為保障性住房。這首先是因?yàn)槌侵写寰哂邢忍斓膮^(qū)位與資源優(yōu)勢(shì)??，建筑建構(gòu)與密度較高★，周邊配套較為完備??。此外，保障性住房建設(shè)和配套是保障城中村改造實(shí)施的重要支撐??????，保障性住房支持的是城中村改造搬遷的低收入人群????，在就近安置和原址搬遷的要求下????，利用城中村改成保障房有其必然性????????。保障性住房的服務(wù)對(duì)象是新市民、青年家庭和低收入者，所以保障房的建設(shè)要考慮將保障房房?jī)r(jià)和租金維持在該群體能夠承受的范圍內(nèi)。再者，保障性住房后續(xù)配套支持政策完備，是較好的資金退出渠道。保障性住房已有發(fā)行REITs的案例，作為市場(chǎng)化和盤(pán)活存量的重要途徑??????????。

通過(guò)大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、住房供應(yīng)增加等措施????，城中村改造一定程度上將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，促進(jìn)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。此外????，城中村改造也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了大量的商機(jī)和服務(wù)需求，特別是具備資產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)將在這一過(guò)程中獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)??。

2.金融服務(wù)行業(yè)

超特大城市城中村改造需要多渠道籌措改造資金，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

本次城中村改造強(qiáng)調(diào)多元投融資機(jī)制???????，鼓勵(lì)多種渠道資金。參考上海、廣州等城市的經(jīng)驗(yàn)??，財(cái)政及準(zhǔn)財(cái)政資金占整體規(guī)模有限，主要發(fā)揮杠桿作用以引進(jìn)社會(huì)資本，銀行信貸、債券、城市更新基金等金融產(chǎn)品起到有效的支撐作用，銀行等金融投資機(jī)構(gòu)可以從中獲取投資收益??。

2022年首批次深圳?????、廈門(mén)??、北京三個(gè)保障性租賃住房公募基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金試點(diǎn)（REITs）已成功發(fā)行??，在盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，常態(tài)化推行保障性住房支持城中村改造，為投資建設(shè)資金提供穩(wěn)定退出渠道、實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)等方面都發(fā)揮了積極作用。

3.建筑工程行業(yè)

建筑工程將是城中村改造直接受益行業(yè)，從產(chǎn)業(yè)鏈角度可劃分為前期評(píng)估、整體規(guī)劃、房屋/市政/園林設(shè)計(jì)??????、土建與裝修??，均可受益于城中村改造：

（1）前期評(píng)估：城中村改造的需求之一是提高建筑物的安全性?????????♂?，因此在全面改造之初需要對(duì)城中村進(jìn)行安全排查，這或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估市場(chǎng)????。

（2）整體規(guī)劃????：城中村改造項(xiàng)目正逐步從傳統(tǒng)的粗放式轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化?，同時(shí)需要統(tǒng)籌兼顧城中村改造對(duì)城市整體人居環(huán)境、城市功能、土地資源配置、歷史文化傳承等方面的綜合需求，因此對(duì)城中村規(guī)劃提出更高要求。目前已有多個(gè)城市開(kāi)展了城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，或帶動(dòng)規(guī)劃類企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)???????。

（3）建筑設(shè)計(jì)：城中村改造，不論是拆除重建還是翻新改造，均需要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裥枨筇岢鲂碌脑O(shè)計(jì)方案，帶動(dòng)設(shè)計(jì)行業(yè)迎來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)????。

（4）園林建設(shè)??：城中村改造涉及對(duì)城市環(huán)境的整體提升，包括城市黑臭水體消除，綠化覆蓋等目標(biāo)?????♀?，園林建設(shè)需求亦將在此次城中村改造中得到拉動(dòng)??。

（5）土建與裝修6??：城中村改造直接催生工程建設(shè)需求?????♀?，相關(guān)土建?????、裝飾類細(xì)分行業(yè)和企業(yè)或?qū)⑹芤妗?/span>

四??、總結(jié)

新時(shí)期下的特超大城市實(shí)施“城中村”帶來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)新升級(jí)，多個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)面臨新的發(fā)展與增長(zhǎng)機(jī)會(huì)????。金融服務(wù)等行業(yè)應(yīng)把握時(shí)機(jī)，合規(guī)審慎發(fā)展，發(fā)揮好服務(wù)超特大城市“城中村”改造的支持優(yōu)勢(shì)，助力國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回復(fù)企穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。重點(diǎn)可關(guān)注金融支持保障性住房建設(shè)，超大特大城市城中村改造下的保障房建設(shè)有助于盤(pán)活低效存量用地資源，更可形成示范效應(yīng)??，從根本上改變農(nóng)民的家庭財(cái)富構(gòu)成????，縮小城鄉(xiāng)居民財(cái)富差距，逐步消除二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)象????。

本文作者吳赟?????♀?，現(xiàn)就職于彩神ll有限責(zé)任公司。文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表彩神ll立場(chǎng)。