“新”就是“有異于舊質(zhì)”；“常態(tài)”就是時(shí)常發(fā)生的狀態(tài)????♂?。新常態(tài)就是不同以往的、相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)是一種經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)性、不可逆的新的發(fā)展?fàn)顟B(tài)??。

中國(guó)改革開放30多年來(lái)，GDP增速只有3次連續(xù)2—3年低于8%?????♀?：第一次是1979—1981年，第二次是1989—1990年，第三次是1998—1999年，這3次回落主要是受到外部短期因素的干擾???????，每次過(guò)后又回到了高速增長(zhǎng)的軌道上。這次?????，也就是第四次正在出現(xiàn)：2012年、2013年，我國(guó)GDP均增長(zhǎng)7.7%??，2014年預(yù)期目標(biāo)是7.5%????，上半年為7.4%??。這次不是景氣循環(huán)周期的下行區(qū)間，而是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段的根本性轉(zhuǎn)換，意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入一個(gè)與過(guò)去30多年高速增長(zhǎng)期不同的新階段??。

目前還不能說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)已處于新常態(tài)???????，而是處于向新常態(tài)過(guò)渡的過(guò)程中??，目前更準(zhǔn)確的階段判斷是處于經(jīng)濟(jì)增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期??、前期刺激政策消化期三期疊加的時(shí)期??。只有度過(guò)這一時(shí)期后????，經(jīng)濟(jì)才進(jìn)入新常態(tài)時(shí)期??。

全面改革是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)向新常態(tài)過(guò)渡的基本途徑，因此??，目前的主要任務(wù)不是保證在新常態(tài)下如何推進(jìn)改革的問(wèn)題????，而是保證堅(jiān)持全面改革以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)向新常態(tài)過(guò)渡的問(wèn)題???????。至于如何順利推進(jìn)全面改革，關(guān)鍵是將頂層設(shè)計(jì)與發(fā)揮群眾首創(chuàng)精神結(jié)合起來(lái)，國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略與區(qū)域戰(zhàn)略結(jié)合起來(lái)。

面對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)?????，國(guó)家層面的態(tài)度是認(rèn)清其必然性????，在尊重規(guī)律中順勢(shì)而為?????♀?，不進(jìn)行過(guò)度干預(yù)，未來(lái)的政策不頻繁變動(dòng)，保持相對(duì)穩(wěn)定??，給企業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定的預(yù)期????。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下區(qū)域經(jīng)濟(jì)將被新常態(tài)?????♀?，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)已定、固定投資縮減，區(qū)域面臨眾多的改革實(shí)施與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及轉(zhuǎn)型升級(jí)等難題，而地方滾動(dòng)累積負(fù)債的財(cái)政投融資方式被堵。所以，地方政府將面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩與財(cái)政收入下滑的巨大壓力與挑戰(zhàn)?????♂?。

近期較有影響的新政包括?：《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》、“全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》的決定”、“關(guān)于印發(fā)《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》的通知”?????♂?、以及關(guān)于國(guó)資國(guó)企改革意見(jiàn)與PPP的推廣政策等。

新政表明了國(guó)家財(cái)政不給地方財(cái)政兜底；政府債券將按區(qū)域限額發(fā)行?????；高負(fù)債區(qū)域?qū)⒈粔嚎s負(fù)債規(guī)模的同時(shí)，省市縣各級(jí)政府要求做好兌付債務(wù)的準(zhǔn)備與預(yù)警機(jī)制???♀?；政府投融資平臺(tái)要求退出政府融資功能；地方債務(wù)分門別類納入全口徑預(yù)算管理；PPP被推上更高的位置；負(fù)債公私分明嚴(yán)格限定用途????；地方政府負(fù)債被納入政績(jī)考核并建立追訴制??；金融機(jī)構(gòu)違規(guī)貸款責(zé)任自擔(dān)而且將被追訴處理???♂?。

新政即將實(shí)施????，彩神ll在為地方政府做什么??？地方財(cái)政投融資規(guī)劃、投融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)優(yōu)化重組；競(jìng)爭(zhēng)性平臺(tái)的搭建，區(qū)域戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃??；尋找新的稅源?????♀?，推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)，制定新興產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略引進(jìn)方案與推動(dòng)區(qū)域企業(yè)股改工作??；區(qū)域金融改革與金融中心建設(shè)方案；新政前財(cái)政融資項(xiàng)目的落地……

保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)與財(cái)稅收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的最有效措施是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有效實(shí)施?????♀?，其核心是區(qū)域戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與棚戶區(qū)改造以及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等?????♀???。

2014年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)轉(zhuǎn)變的一個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)??，行業(yè)中短期下行趨勢(shì)已定，長(zhǎng)期先不做預(yù)判。在2014年第一季度“美說(shuō)投行”對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)中提到的幾個(gè)可能正在變成現(xiàn)實(shí)，如“二個(gè)分化”、“功能細(xì)化與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”???????、“地產(chǎn)并購(gòu)”等。

1、二個(gè)分化

一是區(qū)域分化????，房地產(chǎn)根據(jù)不同的功能其優(yōu)勢(shì)區(qū)位具有一定的壟斷性與稀缺性，所以，好的區(qū)域加上好的區(qū)位，房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然比較緊俏，它可以彌補(bǔ)開發(fā)商背景與身份的不足??。

二是企業(yè)分化，市場(chǎng)化的資源向優(yōu)質(zhì)的企業(yè)集中??，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)更具有市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源的吸聚能力，這是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律。什么才是優(yōu)質(zhì)的企業(yè)???♂???？在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)中能被稱為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的主要包括?：榜單企業(yè)??、上市公司、大中型國(guó)家出資企業(yè)、規(guī)模大負(fù)債低品質(zhì)好的區(qū)域龍頭企業(yè)等????。例如萬(wàn)科的項(xiàng)目在三四線城市仍然可以吸聚眾多的優(yōu)質(zhì)資源。

2、功能細(xì)化與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

根據(jù)房地產(chǎn)使用功能的區(qū)別，功能地產(chǎn)可分為：住宅??、商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、文化????、教育、物流、體育、工業(yè)、科技等??。

術(shù)業(yè)有專攻，雖然都是房地產(chǎn)行業(yè)，但不同的業(yè)態(tài)對(duì)團(tuán)隊(duì)專業(yè)???????、投融資、運(yùn)營(yíng)管理等都有較大差異的要求；雖然很多企業(yè)已經(jīng)在做商住之外的其他功能地產(chǎn)，但大多是為了迎合對(duì)方政府政績(jī)與項(xiàng)目申報(bào)的需要。這樣“掛羊頭賣狗肉”的做法主要還是通過(guò)不同功能主題獲得好的優(yōu)惠政策后，做商住開發(fā)?????♀???。在整個(gè)銷售型商住房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域受到趨勢(shì)和市場(chǎng)的巨大挑戰(zhàn)下???♀?，如何進(jìn)行業(yè)務(wù)定位與轉(zhuǎn)型尤為重要????。

2014年以來(lái)?????♂??????♀?，房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)一批文??、旅??、產(chǎn)??、衛(wèi)等細(xì)分領(lǐng)域的新型地產(chǎn)公司，還有部分企業(yè)轉(zhuǎn)型為新型城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，行業(yè)的中短期衰退不代表消亡????????????，在面臨巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)也存在很多好的發(fā)展機(jī)會(huì)。此外，還有一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型至投資類及其他行業(yè)?????♂?。

3、地產(chǎn)并購(gòu)

并購(gòu)是2014年的一個(gè)熱門關(guān)鍵詞????，房地產(chǎn)當(dāng)然也不甘于后???????，眾多持有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的小公司處于市場(chǎng)與金融環(huán)境的壓力下?????，希望尋找好的合作伙伴或退出方式；而眾多知名企業(yè)???♀????，也希望憑借自身的資源優(yōu)勢(shì)獲取更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2014年，在行業(yè)內(nèi)各類組織及專家溝通交流中??，地產(chǎn)并購(gòu)是不可或缺的議題。

區(qū)域性新型城鎮(zhèn)化應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注二個(gè)方面：一是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性??；二是區(qū)域性新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)實(shí)施具有很強(qiáng)差異化??。

探索“新型城鎮(zhèn)化背景下區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”模式是保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)與財(cái)稅收入穩(wěn)定增長(zhǎng)的最有效措施，新型城鎮(zhèn)化實(shí)施的主要路徑有二個(gè)方面：

一是城鎮(zhèn)化及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資?。城市化及區(qū)域主干基礎(chǔ)設(shè)施與固定投資逐步萎縮???♂?，但隨著棚戶區(qū)改造等核心內(nèi)容的快速推進(jìn)和實(shí)施??，將形成大量的新的投資內(nèi)容，包括一級(jí)土地開發(fā)??、安置房建設(shè)?????♀?、配套基礎(chǔ)設(shè)施投資等。

二是產(chǎn)業(yè)化建設(shè)????。產(chǎn)業(yè)化包括本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚與轉(zhuǎn)型升級(jí)，需要有新的載體來(lái)承載產(chǎn)業(yè)集聚并提供相關(guān)服務(wù)??；另外???????，針對(duì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)落后與產(chǎn)業(yè)能級(jí)落后的區(qū)域??，區(qū)域戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求比較旺盛，包括新興產(chǎn)業(yè)??、高端制造裝備、高附加值的第三產(chǎn)業(yè)等，需要有效的戰(zhàn)略引進(jìn)措施與有力的服務(wù)體系保障，并將與城鎮(zhèn)化建設(shè)形成互補(bǔ)。通過(guò)城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施，有效實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化????，并帶動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)化與信息化的實(shí)施????♂?，真正落實(shí)“三個(gè)一億人”的要求??。

新型城鎮(zhèn)化背景下的商機(jī)眾多?????♀?，包括了第一??、第二、第三產(chǎn)業(yè)中大多行業(yè)領(lǐng)域。如房地產(chǎn)企業(yè)可以投資保障性住房???????、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等；建筑與建設(shè)企業(yè)可投資基礎(chǔ)設(shè)施??、一級(jí)土地開發(fā)、安置房建設(shè)???、配套工程及園林綠化等????；各類產(chǎn)業(yè)可以選擇合適的導(dǎo)入方式尋求與政府的合作；各類金融與投資機(jī)構(gòu)可根據(jù)金融工具特征選擇合作主體??，并可產(chǎn)生眾多創(chuàng)新產(chǎn)品?；未來(lái)??，資源集成運(yùn)營(yíng)商與擁有產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)將迎來(lái)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)……

展望2015年，我們預(yù)測(cè)資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)將開始負(fù)增長(zhǎng)?????♀????♀?，特別是類信托業(yè)務(wù)將受到較大的沖擊，在面對(duì)房地產(chǎn)金融與地方政府融資這二大核心客戶源發(fā)生巨變情況下????，金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型已勢(shì)在必行???????。

房地產(chǎn)金融雖然沒(méi)有完全停止??，但總量急劇下降??；地方政府負(fù)債與財(cái)政投融資管理機(jī)制將從2015年1月開始發(fā)生巨大變化，在公私分開????、只能為私的新政要求下，原有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)模式定將發(fā)生變化。

在金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新中要重點(diǎn)關(guān)注二個(gè)方面：一是關(guān)注行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)??，如房地產(chǎn)并購(gòu)、上市公司并購(gòu)、不良企業(yè)的重組優(yōu)化與改造等；另一方面積極參與財(cái)政投融資體系的創(chuàng)新研究，結(jié)合財(cái)政金融新特征、投融資平臺(tái)分類后的新定位與功能特征、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)等進(jìn)行金融創(chuàng)新??，例如“基金+代建”模式，共建園區(qū)模式、區(qū)域性新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展相關(guān)配套金融合作模式等。