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“新”就是“有異于舊質(zhì)”；“常態(tài)”就是時常發(fā)生的狀態(tài)。新常態(tài)就是不同以往的、相對穩(wěn)定的狀態(tài)???♀?。經(jīng)濟新常態(tài)是一種經(jīng)濟發(fā)展趨勢性、不可逆的新的發(fā)展狀態(tài)。

中國改革開放30多年來，GDP增速只有3次連續(xù)2—3年低于8%：第一次是1979—1981年，第二次是1989—1990年??，第三次是1998—1999年，這3次回落主要是受到外部短期因素的干擾，每次過后又回到了高速增長的軌道上??。這次，也就是第四次正在出現(xiàn)：2012年、2013年??，我國GDP均增長7.7%???????，2014年預(yù)期目標是7.5%，上半年為7.4%。這次不是景氣循環(huán)周期的下行區(qū)間，而是經(jīng)濟增長階段的根本性轉(zhuǎn)換??，意味著中國經(jīng)濟已進入一個與過去30多年高速增長期不同的新階段。

目前還不能說中國經(jīng)濟已處于新常態(tài)，而是處于向新常態(tài)過渡的過程中，目前更準確的階段判斷是處于經(jīng)濟增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期三期疊加的時期。只有度過這一時期后，經(jīng)濟才進入新常態(tài)時期。

全面改革是推進經(jīng)濟向新常態(tài)過渡的基本途徑，因此，目前的主要任務(wù)不是保證在新常態(tài)下如何推進改革的問題，而是保證堅持全面改革以實現(xiàn)經(jīng)濟向新常態(tài)過渡的問題。至于如何順利推進全面改革???，關(guān)鍵是將頂層設(shè)計與發(fā)揮群眾首創(chuàng)精神結(jié)合起來，國家級戰(zhàn)略與區(qū)域戰(zhàn)略結(jié)合起來。

面對中國經(jīng)濟新常態(tài)，國家層面的態(tài)度是認清其必然性，在尊重規(guī)律中順勢而為，不進行過度干預(yù)????，未來的政策不頻繁變動，保持相對穩(wěn)定，給企業(yè)和社會穩(wěn)定的預(yù)期。

在中國經(jīng)濟新常態(tài)下區(qū)域經(jīng)濟將被新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢已定??、固定投資縮減，區(qū)域面臨眾多的改革實施與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及轉(zhuǎn)型升級等難題，而地方滾動累積負債的財政投融資方式被堵。所以??，地方政府將面臨經(jīng)濟增長放緩與財政收入下滑的巨大壓力與挑戰(zhàn)。

近期較有影響的新政包括???♀????：《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》????、“全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改《中華人民共和國預(yù)算法》的決定”、“關(guān)于印發(fā)《地方政府存量債務(wù)納入預(yù)算管理清理甄別辦法》的通知”、以及關(guān)于國資國企改革意見與PPP的推廣政策等。

新政表明了國家財政不給地方財政兜底；政府債券將按區(qū)域限額發(fā)行??；高負債區(qū)域?qū)⒈粔嚎s負債規(guī)模的同時，省市縣各級政府要求做好兌付債務(wù)的準備與預(yù)警機制；政府投融資平臺要求退出政府融資功能??；地方債務(wù)分門別類納入全口徑預(yù)算管理；PPP被推上更高的位置；負債公私分明嚴格限定用途；地方政府負債被納入政績考核并建立追訴制????；金融機構(gòu)違規(guī)貸款責任自擔而且將被追訴處理????。

新政即將實施，彩神ll在為地方政府做什么??？地方財政投融資規(guī)劃、投融資平臺轉(zhuǎn)型與資產(chǎn)優(yōu)化重組；競爭性平臺的搭建?????♂?，區(qū)域戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)規(guī)劃??；尋找新的稅源??，推進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級，制定新興產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略引進方案與推動區(qū)域企業(yè)股改工作??；區(qū)域金融改革與金融中心建設(shè)方案；新政前財政融資項目的落地……

保持區(qū)域經(jīng)濟與財稅收入穩(wěn)定增長的最有效措施是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的有效實施，其核心是區(qū)域戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與棚戶區(qū)改造以及城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等?????。

2014年是中國房地產(chǎn)行業(yè)趨勢轉(zhuǎn)變的一個重要時間節(jié)點??????????，行業(yè)中短期下行趨勢已定，長期先不做預(yù)判???????。在2014年第一季度“美說投行”對中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢分析與預(yù)測中提到的幾個可能正在變成現(xiàn)實，如“二個分化”、“功能細化與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型”???????、“地產(chǎn)并購”等。

1、二個分化

一是區(qū)域分化??，房地產(chǎn)根據(jù)不同的功能其優(yōu)勢區(qū)位具有一定的壟斷性與稀缺性，所以??，好的區(qū)域加上好的區(qū)位??，房地產(chǎn)項目仍然比較緊俏，它可以彌補開發(fā)商背景與身份的不足。

二是企業(yè)分化，市場化的資源向優(yōu)質(zhì)的企業(yè)集中?????♀??，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)更具有市場優(yōu)質(zhì)資源的吸聚能力，這是市場內(nèi)在規(guī)律。什么才是優(yōu)質(zhì)的企業(yè)??？在中國，房地產(chǎn)行業(yè)中能被稱為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的主要包括??：榜單企業(yè)??????????、上市公司????、大中型國家出資企業(yè)、規(guī)模大負債低品質(zhì)好的區(qū)域龍頭企業(yè)等。例如萬科的項目在三四線城市仍然可以吸聚眾多的優(yōu)質(zhì)資源??。

2、功能細化與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

根據(jù)房地產(chǎn)使用功能的區(qū)別?????♂????????，功能地產(chǎn)可分為：住宅??、商業(yè)????、旅游、養(yǎng)老、文化、教育??、物流??????、體育、工業(yè)、科技等???????。

術(shù)業(yè)有專攻?????♂?，雖然都是房地產(chǎn)行業(yè)，但不同的業(yè)態(tài)對團隊專業(yè)、投融資、運營管理等都有較大差異的要求；雖然很多企業(yè)已經(jīng)在做商住之外的其他功能地產(chǎn)???????♀?，但大多是為了迎合對方政府政績與項目申報的需要???♀?。這樣“掛羊頭賣狗肉”的做法主要還是通過不同功能主題獲得好的優(yōu)惠政策后，做商住開發(fā)??。在整個銷售型商住房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域受到趨勢和市場的巨大挑戰(zhàn)下，如何進行業(yè)務(wù)定位與轉(zhuǎn)型尤為重要。

2014年以來，房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)一批文、旅??????????????、產(chǎn)????、衛(wèi)等細分領(lǐng)域的新型地產(chǎn)公司，還有部分企業(yè)轉(zhuǎn)型為新型城鎮(zhèn)化綜合開發(fā)運營商??，行業(yè)的中短期衰退不代表消亡，在面臨巨大挑戰(zhàn)的同時也存在很多好的發(fā)展機會??。此外，還有一些實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型至投資類及其他行業(yè)。

3、地產(chǎn)并購

并購是2014年的一個熱門關(guān)鍵詞????????，房地產(chǎn)當然也不甘于后，眾多持有優(yōu)質(zhì)項目的小公司處于市場與金融環(huán)境的壓力下??，希望尋找好的合作伙伴或退出方式；而眾多知名企業(yè)????，也希望憑借自身的資源優(yōu)勢獲取更多的優(yōu)質(zhì)項目。2014年，在行業(yè)內(nèi)各類組織及專家溝通交流中，地產(chǎn)并購是不可或缺的議題。

區(qū)域性新型城鎮(zhèn)化應(yīng)重點關(guān)注二個方面：一是與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的協(xié)調(diào)性；二是區(qū)域性新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)實施具有很強差異化。

探索“新型城鎮(zhèn)化背景下區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展”模式是保持區(qū)域經(jīng)濟與財稅收入穩(wěn)定增長的最有效措施，新型城鎮(zhèn)化實施的主要路徑有二個方面???????：

一是城鎮(zhèn)化及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投資。城市化及區(qū)域主干基礎(chǔ)設(shè)施與固定投資逐步萎縮?????，但隨著棚戶區(qū)改造等核心內(nèi)容的快速推進和實施????，將形成大量的新的投資內(nèi)容，包括一級土地開發(fā)、安置房建設(shè)、配套基礎(chǔ)設(shè)施投資等?????。

二是產(chǎn)業(yè)化建設(shè)。產(chǎn)業(yè)化包括本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚與轉(zhuǎn)型升級????，需要有新的載體來承載產(chǎn)業(yè)集聚并提供相關(guān)服務(wù)；另外，針對產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)落后與產(chǎn)業(yè)能級落后的區(qū)域，區(qū)域戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求比較旺盛，包括新興產(chǎn)業(yè)、高端制造裝備??、高附加值的第三產(chǎn)業(yè)等，需要有效的戰(zhàn)略引進措施與有力的服務(wù)體系保障，并將與城鎮(zhèn)化建設(shè)形成互補。通過城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)化的實施，有效實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化????，并帶動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)化與信息化的實施，真正落實“三個一億人”的要求。

新型城鎮(zhèn)化背景下的商機眾多，包括了第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)中大多行業(yè)領(lǐng)域。如房地產(chǎn)企業(yè)可以投資保障性住房、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?????♀?、商業(yè)地產(chǎn)等???；建筑與建設(shè)企業(yè)可投資基礎(chǔ)設(shè)施、一級土地開發(fā)????、安置房建設(shè)、配套工程及園林綠化等；各類產(chǎn)業(yè)可以選擇合適的導入方式尋求與政府的合作????；各類金融與投資機構(gòu)可根據(jù)金融工具特征選擇合作主體，并可產(chǎn)生眾多創(chuàng)新產(chǎn)品?????♂?；未來，資源集成運營商與擁有產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)能力的專業(yè)機構(gòu)將迎來很好的發(fā)展機會……

展望2015年?????♂??????♂?，我們預(yù)測資產(chǎn)管理類業(yè)務(wù)將開始負增長，特別是類信托業(yè)務(wù)將受到較大的沖擊，在面對房地產(chǎn)金融與地方政府融資這二大核心客戶源發(fā)生巨變情況下，金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型已勢在必行。

房地產(chǎn)金融雖然沒有完全停止，但總量急劇下降；地方政府負債與財政投融資管理機制將從2015年1月開始發(fā)生巨大變化，在公私分開???????????????、只能為私的新政要求下?????♀?，原有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與業(yè)務(wù)模式定將發(fā)生變化?。

在金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新中要重點關(guān)注二個方面：一是關(guān)注行業(yè)并購機會??，如房地產(chǎn)并購?????♀?、上市公司并購、不良企業(yè)的重組優(yōu)化與改造等????；另一方面積極參與財政投融資體系的創(chuàng)新研究，結(jié)合財政金融新特征、投融資平臺分類后的新定位與功能特征、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等進行金融創(chuàng)新???，例如“基金+代建”模式???????，共建園區(qū)模式????????、區(qū)域性新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展相關(guān)配套金融合作模式等。

本文為彩神ll有限責任公司投資咨詢事業(yè)部黃美杰???????，轉(zhuǎn)載請注明?????。